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題 名 | 房屋交易市場上銷售期間之研究: 存活模型之應用=The Study for Duration of the Real Estate Market in Taiwan |
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作 者 | 李春長; 張金鶚; 林祖嘉; | 書刊名 | 國家科學委員會研究彙刊. 人文及社會科學 |
卷 期 | 7:3 1997.07[民86.07] |
頁 次 | 頁420-437 |
分類號 | 554.89 |
關鍵詞 | 折扣率底線; 搜尋成本; 時間相依性; 銷售期間; 存活分析; Minimun discount rate; Dearch costs; Marketing duration; Listing price; Duration of endorsement; Survival analysis; |
語 文 | 中文(Chinese) |
中文摘要 | 本文首先從賣方折扣率底線的觀點開始建立一房屋搜尋模型,模型同時考慮賣方 和仲介業的行為,一方面說明賣方搜尋成本和買方所要求折扣率分配對銷售期間和成交機率 的影響,另一方面提供未來修正理論模型的基礎。使用信義房屋仲介公司1990-1993年資料和 利用存活分析法(survival analysis)來估計銷售期間。一方面,我們要探究影響房屋交易之 銷售期間的可能原因為何?另一方面,我們也想瞭解銷售期間是否具有時間相依性(time dependence),是否銷售期間愈長者,愈不易賣出?或愈容易賣出? 本文利用四種不同的分配-exponential、Weibull、log-normal和generalized gamma 來估計房屋的銷售期間。由估計結果知四者中,exponential、Weibull和log-normal分配均 顯著的被拒絕,而接受generalized gamma分配,但log-normal分配估計結果之係數值與 generalized gamma分配差異並不大,且其概似值亦相近。另在全部資料和各房屋現況中,規 模參數值皆顯著的大於1,顯示,房屋賣出的機率會隨著銷售期間的增長而變動。換言之,呈 現明顯的時間相依性。 我們亦得到,訂價與委託底價之此率愈大,可能表示經過多次降價過程,亦可能表示訂價太高 嚇走一些潛在購買者,平均銷售時間較長。屋齡較久、委託期間愈長。賣屋原因為不急著賣 者,平均銷售時間較長。店面和辦公室使用的房屋因機會成本較一般住宅為高,所以銷售期 間較短。又高總價一組的房屋,其平均銷售時間較短,而低總價的一組,情況卻相反,此和一 般印象相違,值得做更深入的研究。 |
英文摘要 | This paper employs search theory to study the relationships between the list price, the transaction price, and marketing duration in the Taiwan real estate market. Theoretically, buyer uses a set of Criteria together, with the listing price to develop an offer which is based on a (guest) minimum discount rate guideline from the listing price to determine a price that will be acceptable to the seller. We attempt to describe the impact of pricing strategies (seller's minimum discount rate) and marketing duration by incorporating the minimum discount rate in a search model. The derived search model indicates the presence of a positive relationship between the minimum discount rate and marketing duration; an inverse relationship between marketing duration and minimum discount rate; an inverse relationship between searching costs and minimum discount rate; and a positive relationship between the buyer's average discount rate of distribution function and minimum discount rate. The study uses data collected during the 1990-1993 time period and provided by Hsin Yi Realty Co.. We apply the survival analysis to estimate the marketing duration. |
本系統中英文摘要資訊取自各篇刊載內容。