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題 名 | 以「內部投資報酬率」分析不動產投資之現金流量 |
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作 者 | 王健安; | 書刊名 | 臺北銀行月刊 |
卷 期 | 27:7=321 1997.07[民86.07] |
頁 次 | 頁81-94 |
分類號 | 554.89 |
關鍵詞 | 內部投資報酬率; 不動產投資; 現金流量; |
語 文 | 中文(Chinese) |
中文摘要 | 我們知道從事公司理財者常面對的一個問題就是如何評估一個投資計劃的可行性 及分析該投資計劃的效益。隨著現代財務理論的演進,內部投資報酬率法( Internal Rate of Return, IRR )的提出正代表著對財務分析的概念已趨向融入時間因子的動態觀念。 而 所謂投資計劃的內部投資報酬率,乃是使預期現金流入的現值,與預期現金流出的現值相等 的折現率。應用在不動產投資決策上,能使一投資方案所有現金流量現值為零之預期報酬率 的求法,係決定在每期租金淨流入額與終期處分房地產所產生的資本利得。 本文作者 Mark G. Dotzour 和 Donald R. Levi,就從這樣的理念出發,導出一個通論模式 , 分解出求得 IRR 構成元素,其包括:期初營運成本與效益、貸款本金與利息的支付、折 舊與交易費用等。本文貢獻,在於下列兩點突破: (1)作者不僅導出構成 IRR 元素,亦切入變異數的概念, 來表示投資報酬率組成的相對 風險。 這點對於 IRR 所用的估計值,只是一個預估或期望值,對於未來出現實際值,乃是 隨著外在社會經濟環境變化所產生的不確定性估計,有助於估計的精確;同時亦使該法的衡 量,兼具時間動態與風險分析的概念。 (2)作者強調早期分析不動產投資,誇大了價格上漲與租金收益的報酬,其原因在於上述 兩項元素較它項構成 IRR 因子有較高的變異性。 這點對於在臺灣,一般投資人多強調投資 土地的長期增值性,卻忽略其背後隱含的高風險與高持有機會成本,有正面積極的意義。 |
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