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題 名 | 不動產登記客體與效力的檢討=A Review of the Object and Effectiveness of Real Estate Title Registration |
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作 者 | 謝哲勝; | 書刊名 | 中原財經法學 |
卷 期 | 27 2011.12[民100.12] |
頁 次 | 頁1-37 |
分類號 | 554.37 |
關鍵詞 | 不動產; 不動產登記; 契據登記制; 權利登記制; 形式審查; 實質審查; Real estate; Real estate title registration systems; Title records system; Torrens title system; Formative review; Substantive review; |
語 文 | 中文(Chinese) |
中文摘要 | 不動產登記通常是指將不動產的財產權登記在有關機關的簿冊,功能是為了保護交易安全和權利推定,不動產登記在立法例上可概括分為契據登記制和權利登記制,登記機關則是行政機關或司法機關。我國不動產登記原採權利登記制,但近年來有些登記已兼採契據登記制,登記機關則隸屬行政機關。 不動產登記的登記客體,包括權利主體、權利客體及權利內容,從權利登記制來看,因為登記的是權利,當然要登記權利主體、權利客體和權利名稱或種類;然而,契據登記制,並非登記權利名稱或種類本身,而是登記證明權利存在或變動事實的契據。我國不動產登記的登記機關在行政機關,從事實質審查有其限制,因而兼採契據登記制,契據登記制下的權利名稱和內容,就呈現多樣化,必須解釋契據本旨,才能確定權利名稱和內容。 不動產登記的效力,可分為設權效力和對抗效力兩種,登記作為對抗效力,是將已發生效力的權利變動事實加以登記,符合不動產登記用來保護交易安全的的功能,設權登記則完全忽視當事人間對權利變動的真意,違反當事人自主的原則。因此,民法物權編修正,也增加了許多登記對抗的條款。 所謂登記的公信力,是指即使登記的內容與真實權利不符,對於信賴此登記的第三人,也應受到保護,是符合善意受讓的結果,目的在保護交易安全,但也並非要在保護交易安全的必要限度以外剝奪真正的權利。登記機關如強調實質審查的權力,對於登記人員的行為造成權利人受損,則必須承擔賠償責任。如果登記機關是針對契據的形式審查,並未針對權利有無及其內容作判斷,則權利人及利害關係人必須查閱登記的契據,並判斷契據的效力,才能明瞭相關權利義務,對於權利人及利害關係人自己判斷錯誤或不周延造成權利受損,登記機關則不必承擔賠償責任。 |
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